Dos personas, durante varios meses, discuten la compraventa de un bien inmueble. Una vez que existe acuerdo en cuanto al precio y forma de pago, una de ellas se niega a asistir a la celebración de la compraventa.
Lo anterior corresponde a un caso de responsabilidad precontractual que es aquella que surge por los daños que se producen durante la fase de tratativas o negociaciones preliminares.
Tratándose de un contrato solemne (compraventa de un bien inmueble), la doctrina señala que deben concurrir los siguientes requisitos para que se configure la responsabilidad precontractual.
1. Que se haya formado el consentimiento para celebrar un contrato solemne (“cierre de negocios”). Se requiere que la oferta haya sido aceptada pero que todavía no se haya cumplido la formalidad requerida para el perfeccionamiento del negocio jurídico.En definitiva, que las negociaciones estén a tal punto avanzadas que estemos en presencia de lo que la doctrina denomina "cierre de negocios", esto es, que se encuentre formado el consentimiento pero que sólo reste cumplir la formalidad legal para que nazca a la vida del derecho el acto jurídico solemne.
2. Que una de las partes de niegue a proceder a cumplir la solemnidad que corresponda. Debe responder quien consiente a celebrar un acto jurídico pero luego se niega a concurrir a cumplir la solemnidad necesaria para su perfeccionamiento.
3. Que se viole la buena fe pre contractual. Uno de los deberes que surge en las relaciones precontractuales es el deber de lealtad, que implica que las partes deben comportarse correcta y lealmente durante la fase de negociación. Se considera contrario a la buena fe desplegar una conducta tal que se haga creer a la contraria que sí se celebrará el contrato. Se debe indemnizar el perjuicio derivado de la confianza frustrada y las conductas contradictorias (venire contra factum propium non valet). Es por ello que se considera una conducta antijurídica la ruptura injustificada de las negociaciones.
4. Que la negativa a celebrar el contrato solemne perjudique a la contraparte. Lo que se debe indemnizar en este caso es el interés negativo (no positivo), de tal forma de dejar al perjudicado en la misma situación que se hubiera encontrado de no haber confiado en la celebración del contrato.
5. Que exista una relación de causalidad entre los daños sufridos y la negativa de perfeccionar el contrato.
