Por Marco Antonio Fernández Ponce.
I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. LOS HECHOS.
En el contexto de la pandemia uno de los temas que ha tenido que pronunciarse la doctrina nacional, así como también nuestros tribunales de Justicia, tiene que ver con los efectos que esta crisis sanitaria ha producido en el ámbito contractual. En este sentido ha cobrado especial interés lo que ocurre en los casos de arriendos para fines comerciales. La pregunta que se busca responder es si el arrendatario se encuentra o no eximido del pago de la renta, apelando en este caso a la concurrencia de caso fortuito. Para ello es necesario previamente entender si es que la pandemia y los actos de autoridad pueden dar lugar a un caso fortuito o fuerza mayor y, de ser así, qué efectos va a producir esto en las obligaciones del arrendatario.
En este sentido resulta pertinente tener en consideración el pronunciamiento de la Corte de Apelaciones de Santiago el 23 de abril del 2021, en causa rol 1925-2021.
Los hechos que dieron lugar a esta causa son los que siguen. El empresario TGG celebró el 03 de junio del 2013 un contrato de arrendamiento con MECC respecto a un bien inmueble ubicado en la calle San Diego, comuna de Santiago.
El año 2020 el arrendatario deja de pagar las rentas de arrendamiento (de mayo a septiembre) lo que lleva al arrendador a presentar, ante el 1° Juzgado Civil de Santiago, una demanda de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas y el cobro de las rentas insolutas.
La parte demandada al contestar la demanda, mediante minuta escrita, se allana a la petición de la demandante de dar por terminado el contrato de arrendamiento y de entregar la especie arrendada. Se opone, sin embargo, al cobro de las rentas insolutas “toda vez que la obligación que da cuenta el contrato fue imposible de cumplir dada la concurrencia del caso fortuito y la fuerza mayor, y además, por la concurrencia de la excepción de contrato no cumplido”. Lo anterior, se funda en que luego que en marzo de 2020 se detectara el primer caso de Covid en Chile, se decretó en el país el Estado de Excepción Constitucional de Catástrofe, lo que, sumado a las consecuencias del estallido social de octubre del 2019, hicieron que las personas jurídicas y naturales que se dedican a las actividades mercantiles vieran ostensiblemente disminuidos sus ingresos y actividades, sin que se modificara o alterara el pago de sus obligaciones.
A su vez, como remedio defensivo, el demandado opuso la excepción de contrato no cumplido, aduciendo que el actor incumplió una obligación esencial del contrato de arriendo, referente a la entrega del bien para su uso y goce, puesto que el bien inmueble no pudo ser utilizado entre fines de marzo y el 01 de septiembre de 2020 por disposición de la autoridad sanitaria.
Los hechos de esta causa, así como los razonamientos tanto del tribunal de primera como de segunda instancia, nos permitirán comprender si la pandemia puede ser efectivamente considerada un caso fortuito y si es posible, además, que el arrendatario se pueda eximir del pago de las rentas, como pretende el demandado, fundándose en la exceptio non adimpleti contractus.
II. LA PANDEMIA Y LOS ACTOS DE AUTORIDAD COMO CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR.
Antes de referirnos a si el arrendatario puede eximirse del pago de la renta debido a que se encuentra privado del uso y goce de la cosa arrendada por las medidas que ha adoptado la Autoridad Administrativa en el contexto de la crisis sanitaria provocada por el Covid-19, es necesario dilucidar si es que podemos entender el Covid 19 como una especie de caso fortuito.
Siguiendo al profesor Rodrigo MOMBERG, debemos distinguir entre la pandemia y las medidas sanitarias como fuerza mayor[i].
1. Pandemia como caso fortuito.
Se debe analizar si se reúnen los requisitos para que se configure el caso fortuito o fuerza mayor: exterioridad, imprevisibilidad e irresistibilidad.
Con respecto a la pandemia no cabe duda que se trata de una circunstancia externa al deudor[ii]. Como señala, de manera ilustrativa Lilian SAN MARTIN, se trata de una situación en que ningún contratante que se encuentre en Chile ha tenido injerencia en su origen o propagación, ni tampoco en las medidas que se adoptan[iii].
En cuanto a la imprevisibilidad[iv], se podría sostener que se trata de fenómenos naturales de común ocurrencia[v]. Sin embargo, la magnitud de las consecuencias y efectos (sanitarios, económicos y sociales) que ha provocado el Covid 19 sólo son comparables a los efectos que provocó la denominada “fiebre española” de 1918[vi]. Es por esta razón que es factible considerar que para un contratante razonable y diligente no era previsible esperar una pandemia de esta naturaleza. Como sostiene María Graciela BRANTT la previsibilidad dice relación con la posibilidad de que el deudor-de acuerdo con el estándar de diligencia comprometido-hubiese podido anticipar que ocurriera un hecho futuro que afectara el cumplimiento del contrato, sobre la base de un cálculo de probabilidades. Es por esta razón que resulta crucial la frecuencia con que se suelen presentar ciertos acontecimientos, puesto que, si ciertos fenómenos se repiten de manera periódica, es posible entonces representarse mentalmente que hay una alta probabilidad de que se verifiquen y que tal suceso impida el cumplimiento oportuno del contrato por parte del deudor. Ahora bien, pese a que las pandemias son fenómenos recurrentes en la historia de la humanidad, no es común que sus efectos tengan la magnitud del Covid-19. Es por ello que debe ser considerada como imprevisible.
Por último, en cuanto a la irresistibilidad[vii], si bien para Lilian SAN MARTÍN[viii] y Mauricio TAPIA[ix] se cumpliría igualmente con este requisito, para el profesor Rodrigo MOMBERG, no se cumpliría salvo en casos excepcionales, como ocurriría en el caso de un contrato intuito personae en que el deudor hubiese contraído la enfermedad, de tal forma que no pueda cumplir. A su parecer, tal como veremos a continuación, más que la enfermedad, van a ser las medidas de la autoridad las que impedirán cumplir con lo dispuesto en el contrato[x].
2. Las medidas adoptadas por la Autoridad como fuerza mayor.
Es preciso volver nuevamente a revisar cada uno de los requisitos necesarios para que se configure el caso fortuito o fuerza mayor.
Con respecto a la exterioridad, no cabe duda de que se trata de actos ajenos a la voluntad del deudor o que se encuentran fuera del ámbito de los riesgos de los cuales se hace cargo, salvo estipulación en contrario[xi]. Las cuarentenas y restricciones que ha impuesto la autoridad corresponden a un hecho externo a la voluntad de las partes, por lo que no es posible que se les exija que impidan que se adopten esas medidas[xii].
En cuanto a la imprevisibilidad, en este punto debiera tomarse en consideración la fecha en que se celebró el contrato[xiii]. Si éste se celebró antes de que se conociera internacionalmente el virus y que la OMS lo declarara pandemia, en principio debiera considerarse imprevisible. Si el contrato, en cambio, se celebró con posterioridad, entonces se podría cuestionar si efectivamente se reúne este requisito.
Por último, respecto a la irresistibilidad, se sostiene que se deberá analizar en cada caso si es que el deudor podía adoptar las medidas necesarias para superar o mitigar las consecuencias que el acto de autoridad puede ocasionar en el contrato. En caso de que despliegue la diligencia promotora que corresponda de acuerdo con el contrato, pero pese a ello, no le sea posible cumplir al deudor, se verificará también este requisito.
En definitiva, ya sea que se analice la pandemia o los actos de autoridad, es posible sostener que procede el caso fortuito.
En la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, ROL 1925-2021, se señala que en el contexto de la pandemia los actos de autoridad han impedido al bien inmueble arrendado darle el uso comercial garantizado en el contrato. Es por ello que se sostiene, en el considerando séptimo, “(…) que el impedimento está constituido por la imposibilidad de usar la cosa arrendada para su fin natural o convencional, a causa de la fuerza mayor, constituida por la prohibición decretada por la autoridad”. Se entiende, entonces, que los actos de autoridad reúnen los requisitos de la fuerza mayor.
III. REPERCUSIÓN DEL CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR EN LAS OBLIGACÓN DEL ARRENDATARIO DE ESTABLECIMIENTO COMERCIAL DE PAGAR LA RENTA.
La doctrina en este punto se encuentra divida. Un sector entiende que el deudor no se libera de cumplir aduciendo que hay caso fortuito y, otro sector, en cambio, entiende que puede liberarse se cumplir la obligación de pagar la renta mientras dure la imposibilidad de poder usar y gozar el inmueble arrendado.
1. Arrendatario no se exime del pago de la renta.
Para el profesor Rodrigo MOMBERG, la naturaleza de las obligaciones de dinero impide que se alegue, como causal de exención de responsabilidad, el caso fortuito. En efecto, al ser este tipo de obligaciones de género y fungible, su cumplimiento no puede hacerse imposible, puesto que el dinero no se extingue. No se configuraría, a su parecer, el presupuesto de la irresistibilidad.
A lo anterior, el profesor de la Pontifica Universidad Católica de Valparaíso, agrega que tampoco habría incumplimiento por parte el arrendador, puesto que el bien arrendado estaría a disposición del arrendatario, independientemente de que por un hecho externo (acto de autoridad) no pueda hacer uso de él[xiv].
De igual modo, la profesora Lilian SAN MARTÍN, entiende que la obligación de dinero es un género ilimitado, por lo que el arrendatario no va a poder invocar el caso fortuito para pretender exonerarse del pago de la renta. En efecto, sostiene que, desde un punto de vista tradicional, no se verificaría una imposibilidad absoluta. A su vez, desde un punto de vista moderno, esto es, entendiendo el contrato como una herramienta de distribución de riesgos, existiría consenso en que la falta de dinero para pagar es un riesgo que recae siempre en el deudor (arrendatario), el que deberá asumir las consecuencias que deriven de aquello[xv].
A esta posición, sin embargo, se le pueden hacer las siguientes críticas: a) Focaliza el análisis en la obligación del deudor de pagar la renta; b) Entiende que no se configura una hipótesis de incumplimiento por parte del arrendador; c) No concibe que el caso fortuito también podría operar en casos de obligaciones genéricas[xvi].
2. Arrendatario podría eximirse del pago de la renta a partir del incumplimiento de la obligación del arrendador.
Respecto a la afirmación que realiza el profesor Rodrigo MOMBERG, acerca que no habría incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones, otro sector de la doctrina se manifiesta en contra.
Es así que para el profesor Hernán CORRAL es dable sostener, desde un punto de vista normativo, que hay incumplimiento de la obligación del arrendador de permitir al arrendatario el goce útil de la cosa arrendada. Lo anterior se desprendería de la lectura de los artículos 1924 y 1932 del Código Civil[xvii]. Requiere, además, que el término “calidad” que se utiliza en el segundo artículo, se entienda en sentido jurídico y no material (en contraposición al “mal estado” que hace referencia la misma norma). En definitiva, señala el profesor CORRAL, que “si aplicamos la norma a la imposibilidad de ocupar locales comerciales arrendados debido a una orden de autoridad constitutiva de caso fortuito, bien puede decirse que hay una privación de goce parcial (en cuanto temporal) que proviene de una calidad de la cosa, y que daría derecho a los arrendatarios al menos a una reducción de la renta que podría traducirse en una suspensión del pago mientras subsista la imposibilidad de uso”[xviii].
En igual sentido, se manifiesta la profesora Lilian SAN MARTÍN. A su entender, las afectaciones a la posibilidad de servirse de la cosa para el fin que ha sido arrendada pueden ser tanto de índole material como jurídica. Con respecto a este segundo impedimento señala que suelen estar asociados a “regulación administrativa” que de alguna forma impide llevar a cabo la actividad que se había proyectado al momento de celebrar el contrato. Concluye que “en todos estos casos, que son impedimentos jurídicos para la destinación convenida de la cosa, la jurisprudencia uniformemente ha sostenido que el arrendador no ha cumplido con su obligación de entregar y/o mantener la cosa en el estado de servir al fin para el que arrendada. En consecuencia, el arrendador no sólo debe conceder el goce útil, en términos materiales y jurídicos. Esto es, debe ser conforme al fin perseguido por el arrendatario al contratar”[xix].
La idea de incumplimiento del arrendador en el contexto de la pandemia del Covid-19 también ha sido desarrollada por los profesores Iñigo DE LA MAZA y Álvaro VIDAL. De acuerdo a estos profesores el arrendador debe asegurar al arrendatario el goce de la cosa para el fin que fue arrendada, obligación que perdura mientras subsista el contrato. Es por esta razón que si por una “anomalía jurídica”, como puede ser un acto de autoridad (caso fortuito), se impide al arrendatario el goce de la cosa, se producirá un incumplimiento no imputable al deudor, el que activará los diversos remedios contractuales, salvo la indemnización de perjuicios[xx].
A partir de este último planteamiento es perfectamente compatible que coexista el incumplimiento y el caso fortuito, lo que merece una explicación previa antes de detenernos a analizar los remedios contractuales frente al incumplimiento.
IV. LAS DIVERSAS NOCIONES DE INCUMPLIMIENTO.
Para entender lo planteado por los profesores Iñigo DE LA MAZA y Alvaro VIDAL, es necesario previamente ahondar en la forma en que la doctrina, tanto tradicional como moderna, comprende el fenómeno del incumplimiento contractual.
La doctrina tradicional concibe el incumplimiento subjetivamente, esto es, relacionado indefectiblemente al concepto de culpa (incumplimiento imputable al deudor por dolo o culpa). Se considera al incumplimiento como una infracción a deberes de conducta que le impone el contrato al deudor. De esta forma, sólo el incumplimiento imputable al deudor va a dar lugar a que el ordenamiento jurídico reaccione en su contra para sancionar su conducta reprochable. Debe tratarse, por lo tanto, de un incumplimiento voluntario reprochable[xxi]. Si el incumplimiento no es imputable al deudor, entonces se libera de su obligación y de la responsabilidad.
Por su parte, la doctrina moderna adhiere a una noción amplia y objetiva de incumplimiento[xxii].
Es amplia, puesto que se entiende que hay incumplimiento cada vez que se produce una desviación ideal del plan trazado en el contrato. Es decir, se entiende que hay incumplimiento en aquellos casos en que no hay coincidencia entre el objeto ideal (lo idealmente prometido por el deudor) y el objeto real (lo efectivamente realizado por el deudor).
A su vez, es objetiva, debido a que prescinde de la valoración de la conducta del deudor. Lo fundamental, desde esta perspectiva, no es establecer cuál es la razón por la cual se produjo el incumplimiento, sino simplemente determinar que el deudor no ejecutó lo pactado. Es por esta razón, que se entiende que puede haber incumplimiento incluso cuando estemos en presencia de un caso fortuito o fuerza mayor. El incumplimiento comprende, por lo tanto, lo excusable como lo inexcusable[xxiii].
V. RECAPITULACIÓN.
Antes de continuar con este análisis, es necesario destacar tres ideas planteadas en el curso de este artículo.
En primer lugar, el arrendador no sólo se obliga a entregar la cosa sino también a asegurar el goce de la cosa para el fin que fue arrendada durante todo el curso del contrato[xxiv].
En segundo lugar, es posible concebir el incumplimiento desvinculado de la culpa, esto es, de manera neutra u objetiva[xxv].
En tercer lugar, es posible sostener que la pandemia o las decisiones que ha adoptado la autoridad a consecuencia de la pandemia (tales como las cuarentenas o confinamientos obligatorios, los cordones sanitarios, prohibiciones de ingreso al país, prohibiciones relativas a la congregación de público) reúnen los requisitos necesarios para dar lugar a un caso fortuito o fuerza mayor.
Teniendo claro lo anterior es posible seguir avanzando a las consecuencias o repercusiones de la pandemia y de los actos de autoridad en el arrendamiento de locales comerciales.
VI. REMEDIOS FRENTE AL INCUMPLIMIENTO.
Partiendo de la base que en este caso estamos en presencia de un incumplimiento contractual no culpable del arrendador, que tiene su origen en el caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario va a tener a su disposición diversos remedios contractuales, excluyendo la indemnización de perjuicio y la ejecución específica[xxvi].
En efecto, como se expuso anteriormente, no es procedente la indemnización de perjuicio dado que en este caso el incumplimiento no es imputable al deudor. Como plantea la profesora María Graciela BRANTT “el caso fortuito cumple su función propia en el plano de la exoneración de responsabilidad, es decir, su incidencia se aprecia exclusivamente en relación con la indemnización de perjuicios (…) sin perjuicio de que pueda influir en alguna medida en la exigibilidad de la obligación mientras el impedimento sea insuperable”[xxvii].
A su vez, se suspende la exigibilidad de la obligación que se encuentra afectada por el impedimento. Tratándose de un impedimento temporal, el deudor no sólo se libera de responsabilidad, sino que también queda suspendida la exigibilidad de su obligación[xxviii].
Fuera de los dos remedios contractuales excluidos por el caso fortuito o fuerza mayor, el resto de los mecanismos de protección frente al incumplimiento contractual subsisten, tal como ocurre con la facultad resolutoria y la excepción de contrato no cumplida.
Es justamente a la exceptio non adimpleti contractus a la que debemos prestar atención en base a lo discutido en el juicio, tanto en primera como en segunda instancia.
En este caso se justifica que el arrendatario, que se encuentra privado del goce del bien inmueble, suspenda el pago de la renta. En un contrato bilateral, se va a suspender la ejecución de la prestación mientras la contraria no cumpla con la suya[xxix]. Pero los profesores Iñigo DE LA MAZA y Álvaro VIDAL, van incluso un paso más allá. A su entender, la excepción de contrato no cumplido que interpone el arrendatario que se ha visto privado del goce de la cosa por un acto de autoridad, no va a suspender el pago de la renta (no la pospone), sino que lo libera de tener que cumplir dicha obligación mientras dure la imposibilidad de servirse de la cosa para el fin que fue arrendada. Es por ello que concluyen que “(…) el arrendatario nada adeuda al arrendador por concepto de rentas mientras persistan las consecuencias de caso fortuito”[xxx]. El arrendatario se libera de su obligación de pagar la renta a causa del incumplimiento no imputable del arrendador. El único que incumpliría, de acuerdo a los autores citados es el arrendador[xxxi].
Veamos que dicen las sentencias de primera y segunda instancia acerca de la procedencia de la excepción de contrato no cumplido.
En primera instancia se acogió la excepción de contrato no cumplido, dado que el arrendador no cumplió con su obligación de mantener la cosa en estado de ser usada para el fin previsto al contratar[xxxii].
En segunda instancia, en cambio, a mi juicio erróneamente, se falla que no hubo incumplimiento contractual por parte del arrendador “(…) Toda vez que la circunstancia de no haber podido usar la propiedad para el fin arrendado al arrendatario, no se debió a una acción u omisión de parte del arrendador, sino que, en el presente caso, a elementos externos al contrato habido entre las partes, por lo que no corresponde acoger la excepción de contrato no cumplido opuesta por el arrendatario”.
Esta decisión del tribunal de segunda instancia me parece absolutamente cuestionable. Por de pronto, desconoce la jurisprudencia emanada de nuestros tribunales superiores de justicia que han reconocido que el arrendador se obliga a garantizar el goce de la cosa para el fin previsto al momento de contratar[xxxiii]. Es así que se ha fallado que la obligación de mantener la cosa en los términos que establece el artículo 1932, no sólo dice relación con la disconformidad física sino también jurídica[xxxiv]. A su vez, se debe cuestionar que el pronunciamiento responde a la concepción tradicional de incumplimiento que requiere necesariamente de un factor de atribución de responsabilidad. Pero, lo más complejo, a mi entender, es que, si no se entiende que hay incumplimiento por parte del arrendador, producto del caso fortuito o fuerza mayor, difícilmente se puede justificar que el arrendatario deje de pagar las rentas mientras se mantenga la imposibilidad de usar la cosa. En efecto, tal como plantea el profesor Rodrigo MOMBERG, no pareciera reunirse todos los requisitos del caso fortuito en cuanto a la obligación del arrendatario de pagar la renta, dado que al tratarse de una obligación de género y fungible no se hace imposible. De igual forma, el profesor Mauricio TAPIA, considera que el arrendatario “(…) en principio sigue obligado al pago de la renta, porque ya dijimos que el dinero no perece y en teoría siempre es posible endeudarse para pagar”[xxxv]. En definitiva, la forma correcta de justificar el no pago de la renta, pasa necesariamente por asumir que el arrendador ha incumplido de manera no culpable su obligación de garantizar el goce de la cosa para el fin que fue arrendada durante la vigencia del contrato lo que, como vimos, tiene sustento normativo. De esta forma, se justifica que el arrendatario no deba pagar las rentas mientras el arrendador no cumpla su obligación, sin tener que apelar a la idea de suspensión de la exigibilidad de la obligación recíproca en los contratos bilateral, que es resistida por un sector de la doctrina nacional[xxxvi].
VII. CONCLUSIÓN.
En base a lo expuesto es posible entender que los actos de autoridad que se han decretado durante la crisis sanitaria originada por el Covid-19, ha generado que el arrendador incurra en incumplimiento no culpable -derivado del caso fortuito o fuerza mayor-de su obligación de asegurar el goce de la cosa arrendada por el arrendatario. Frente a este incumplimiento, el arrendatario conservaría parte de los remedios contractuales frente al incumplimiento, tales como la excepción de contrato no cumplido y la terminación del contrato, cuando el incumplimiento es esencial.
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-- Las obligaciones del arrendatario durante la pandemia por coronavirus. En: https://www.pucv.cl/uuaa/derecho/noticias/la-obligacion-del-arrendatario-durante-la-pandemia-por-coronavirus
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TAPIA, Mauricio.2020. Caso fortuito o fuerza mayor. Tercera edición. Santiago, Legal Publishing, 438p.
--¿El covid-19 es un caso fortuito?. Disponible en: http://www.derecho.uchile.cl/comunicaciones/columnas-de-opinion/el-covid-19-es-un-caso-fortuito---mauricio-tapia
[i] MOMBERG, Rodrigo. Consideraciones sobre el caso fortuito y la teoría de la imprevisión en tiempo de pandemia. En: ISLER, Erika y MORALES, María Elisa (editoras). Retos del derecho privado en un contexto de crisis. Valencia, Tirant lo Blanch, pp.66-74.
[ii] Cabe señalar, respecto a este requisito, que la doctrina tradicional ha entendido que para que estemos en presencia de un caso fortuito necesariamente éste debe ser generado por un causa ajena a la voluntad del deudor, lo que implica que el deudor no haya contribuido de manera alguna en causarlo (CAMPOS, Sebastián. 2020. Caso fortuito y teoría de la imprevisión en el derecho de contratos. Santiago, Ediciones Der, p. 25). Así lo entienden ALESSANDRI, Arturo; SOMARRIVA, Manuel, VODANOVIC, Antonio. 2004. Tratado de las obligaciones. Volumen del cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones, de la protección de los derechos del acreedor, de la insolvencia y las formas de pago de los deudores insolventes. Santiago, Editorial Jurídica de chile, p.279.
Por su parte, La profesora María Graciela BRANTT, asocia la exterioridad a la distribución de riesgo del incumplimiento que hacen las partes en el contrato. A su entender “(…) se puede afirmar que la definición de la exterioridad en el caso fortuito supone necesariamente considerar la distribución del riesgo del incumplimiento realizada por las partes a través del propio contrato. Al celebrarlo, ellas fijan un ámbito o espacio conformado por los riesgos que cada una asume, de modo tal que todo evento que afecte el cumplimiento y que pertenezca al mismo, no podrá ser calificado como caso fortuito por no cumplir el requisito de exterioridad […] La pregunta por la concurrencia de un caso fortuito sólo tiene sentido más allá de ese ámbito de riesgos que se desprende del contrato. Solamente en la medida que el incumplimiento se ubique fuera de dicho margen, se puede dar por satisfecho el requisito de la exterioridad…”. BRANT, María Graciela. 2010. El caso fortuito y su incidencia en el derecho de la responsabilidad civil contractual. Concepto y función del caso fortuito en el Código Civil chileno. Santiago, Legal Publishing, pp. 102-103.
[iii]SAN MARTÍN, Lilian. 2021. El contrato de arrendamiento de locales comerciales frente al covid-19. En: ISLER, Erika y MORALES, María Elisa (editoras). Retos del derecho privado en un contexto de crisis. Valencia, Tirant lo Blanch, p. 147. Si seguimos el criterio propuesto por la profesora BRANTT, también debiéramos llegar a la misma conclusión. La pandemia y sus efectos extraordinarios y anormales difícilmente pudieron ser tenidos en consideración por las partes contratantes al momento de distribuirse los riesgos en el contrato de arrendamiento.
[iv] La doctrina nacional se encuentra dividida en la forma en que se concibe este presupuesto del caso fortuito. Una primera postura, que adhiere a un criterio absolutista, entiende que la imprevisibilidad dice relación con la imposibilidad que el deudor o cualquier persona colocada en las mismas circunstancias, hubiese podido prever el hecho que genera el impedimento, sin considerar para ello el estándar de diligencia que debía observar el deudor de acuerdo con el contrato.
Otra forma de entender este requisito, que adhiere a un criterio relativista, entiende que la inexigibilidad de debe determinar en base al estándar de diligencia que debe observar el deudor de acuerdo con el contrato (CAMPOS, Sebastián, ob. Cit., pp. 14-15).
[v] Al respecto resulta interesante la revisión que realiza Mauricio TAPIA de las epidemias que se han registrado en la historia de la humanidad. En TAPIA, Mauricio, 2020. Caso fortuito o fuerza mayor. Tercera edición ampliada y actualizada. Santiago, Legal Publishing, pp. 155-162.
[vi] MOMBERG, Rodrigo, ob. Cit, pp.66-67. Como indica el profesor Mauricio TAPIA, el Covid-19 “se trata de una pandemia excepcional, de muy rápida propagación y de escala mundial (…) de una letalidad muchas veces superior a las anteriores, y todavía desconocida en su real naturaleza y consecuencias…”, ob. Cit., p. 163.
[vii] Nuevamente en cuanto a este tercer requisito la doctrina nacional no está conteste en cuanto a qué consiste. Un sector-criterio absolutista-entiende que este requisito dice relación con la imposibilidad que se pueda evitar y superar el hecho que genera el impedimento. Esta imposibilidad es objetiva, por lo que se prescinde del grado de diligencia del cual responde el deudor de acuerdo al contrato (CAMPOS, Sebastián, ob. Cit., p. 18-19).
Otro sector-criterio relativista-entiende, en cambio, que este requisito apunta a la inexigibilidad de se haya podido evitar y superar las consecuencias del hecho que genera el impedimento (CAMPOS, Sebastián, ob.cit., p. 20). Para ello, se va a considerar el estándar de diligencia comprometido por del deudor en el contrato.
De acuerdo a la profesora BRANTT, en oposición al profesor TAPIA, la irresistibilidad sólo estaría comprendido por la insuperabilidad y no por la inevitabilidad (que sería una consecuencia de la imprevisibilidad), que implicaría que el deudor, pese a que observó la diligencia debida, no pudo oponerse al obstáculo que sobreviene en el cumplimiento de la obligación (BRANTT, María Graciela, “El caso fortuito: concepto y función como límite de la responsabilidad contractual…”, ob. Cit, p. 67). De igual modo Sebastián CAMPOS sostiene que “(…) si la insuperabilidad subiste, el incumplimiento actual estará justificado por un caso fortuito, suspendiéndose la exigibilidad de la obligación y quedando exonerado el deudor de indemnizar los perjuicios que el incumplimiento cause al acreedor” (en ob. Cit. p. 22).
[viii] En ob. Cit., p, 149.
[ix] En ob. Cit., p. 180.
[x] MOMBERG, Rodrigo, ob. Cit., pp. 67-68.
[xi] Ibid, p. 69
[xii] TAPIA, Mauricio, ob. Cit., p. 188.
[xiii] MOMBERG, Rodrigo, ob. Cit., pp. 69-70; TAPIA, Mauricio, ob. Cit., pp. 186-187.
[xiv] MOMBERG, Rodrigo. Las obligaciones del arrendatario durante la pandemia por coronavirus. En: https://www.pucv.cl/uuaa/derecho/noticias/la-obligacion-del-arrendatario-durante-la-pandemia-por-coronavirus
[xv] SAN MARTÍN, Lilian, Ob. Cit. pp. 149-151.
[xvi] Sobre este último aspecto resulta interesante la reflexión realizada por María Graciela BRANTT. No cabe confundir la institución del caso fortuito con la imposibilidad sobrevenida de la prestación. La primera institución mencionada se movería en el ámbito de la exoneración de responsabilidad (y en el de la inexigibilidad de la obligación mientras el impedimento sea insuperable). Por su parte, la imposibilidad sobrevenida dice relación con la liberación del deudor de su obligación. Pues bien, para superar la tesis tradicional de la doctrina que sostiene que no procede en las obligaciones de género la exoneración de responsabilidad del deudor por caso fortuito, basándose en que el género no perece, se debe plantear una nueva interpretación al artículo 1510 del CC. De acuerdo a la lectura propuesta por la profesora BRANTT, se debe entender el 1510 bajo la óptica del riesgo de la pérdida de la cosa y no de la responsabilidad derivada del incumplimiento del contrato. A lo anterior, se debe sumar que la institución del caso fortuito se encuentra íntimamente ligado a la exoneración de responsabilidad civil (indemnización de perjuicios) y no de la extinción de la obligación (que puede subsistir). BRANTT, María Graciela. 2011. El caso fortuito: concepto y función como límite de la responsabilidad contractual. En: ROJAS, Marcelo (Editor). Cuadernos de análisis jurídico. Incumplimiento contractual. Nuevas perspectivas. Colección de derecho privado VII. Santiago, Ediciones Universidad Diego Portales, pp. 70 y ss.
[xvii] Art. 1924. El arrendador es obligado:
1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada;
2º. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;
3º. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Art. 1932. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.
[xviii] CORRAL; Hernán. 2020. Un quiltro entre perros grandes: sobre los efectos del covid-19 en los contratos de arrendamiento de locales comerciales. En el mercurio Legal: https://www.elmercurio.com/legal/Registro/Login.aspx?urlBack=/legal/noticias/analisis-juridico/2020/05/08/un-quiltro-entre-perros-grandes-sobre-los-efectos-del-covid19-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-locales-comerciales.aspx
[xix] SAN MARTÍN, Lilian, ob. Cit., pp. 145-146.
[xx] DE LA MAZA, Iñigo y VIDAL, Alvaro. 2020. Contrato y caso fortuito. Irresistibilidad y consecuencias. Valencia, Tirant lo Blanch, p. 158.
[xxi] Al respecto, MEJÍAS, Claudia. 2011. El incumplimiento resolutorio en el Código Civil. Santiago, Legal Publishing, pp. 79 y ss; CARDENAS, Hugo y REVECO, Ricardo. 2018. Remedios contractuales. Cláusulas, acciones y otros mecanismos de tutela del crédito. Santiago, Legal Publishing, pp. 35 y ss. Para entender lo anterior resulta útil distinguir entre incumplimiento material y el incumplimiento imputable. El primero corresponde “(…) a cualquier falta de realización, realización irregular, defectuosa o incompleta de las conductas (prestaciones) asumidas contractualmente” (CARDENAS, Hugo y REVECO Ricardo, ob. Cit., p. 35). El segundo es aquel que, junto con la desviación material, requiere la concurrencia de un factor de atribución (subjetivo u objetivo) que permite atribuir las consecuencias del incumplimiento a aquella de las partes a quien correspondía realizar la prestación contractual incumplida (CARDENAS, Hugo y REVECO, Ricardo, ob. cit., pp. 35-36). El incumplimiento en sentido estricto comprende tanto el incumplimiento material como la atribución de incumplimiento por medio de un factor de atribución. En definitiva, estaremos en presencia de incumplimiento cada vez que se reúna la inejecución con la imputabilidad, es decir, que el incumplimiento sea imputable al deudor, ya sea por factores subjetivos (culpa o dolo) u objetivos (riesgo o garantía).
[xxii] DE LA MAZA, Iñigo y VIDAL, Álvaro. 2018. Cuestiones de derecho de contratos. Formación, incumplimiento y remedios. Doctrina y jurisprudencia. Santiago, Legal Publishing, pp. 260 y ss; MEJÍAS, Claudia, ob. Cit., pp. 89 y ss.
[xxiii] Al respecto, DE LA MAZA, Iñigo y VIDAL, Álvaro. 2020. Los efectos del incumplimiento contractual causado por caso fortuito en tiempos de pandemia Covid-19. Revista de Derecho Civil, Vol. VII, N°3 (abril-junio, 2020), pp. 123-161.
[xxiv] Es esto precisamente lo que se sostiene en la sentencia del 1 JC de Santiago, del 30 de diciembre de 2020, Rol C-14867-2020, en los considerandos décimo tercero y cuarto.
[xxv] Así se desprende de la lectura del considerando décimo cuarto de la sentencia de primera instancia.
[xxvi] Los profesores Álvaro VIDAL e Iñigo DE LA MAZA, mencionan la resolución del contrato (terminación), la adecuación de la renta, y la suspensión de la obligación de pagarla. En ob. Cit., p. 160.
[xxvii] BRANTT, María Graciela, “El caso fortuito: concepto y función como límite de la responsabilidad contractual”, ob. Cit. p. 73.
[xxviii] CAMPOS, Nicolás, ob. Cit., p. 37. De todas formas, el deudor deberá adoptar las medidas necesarias, de acuerdo con el estándar de diligencia que le es exigible, para poder superar el evento y cumplir su obligación. Además, es posible que en estos casos se pueda adaptar el contenido de la prestación cuando ya no es posible cumplir en la forma estipulada en el contrato.
[xxix] Uno de los efectos que destaca la doctrina tradicional de la excepción de contrato no cumplido es el paralizador o de suspensión de cumplimiento, A través de esta excepción el deudor va impedir que se le fuerce a cumplir su obligación mientras su contraparte no cumpla o se allane a cumplir (ABELIUK, René. 2014. Las obligaciones. Tomo II. Santiago, Legal Publishing, pp. 1113-1114).
[xxx] DE LA MAZA, Iñigo y VIDAL, Álvaro, ob. Cit., p. 161.
[xxxi] Lo anterior eventualmente tendría relevancia para efectos de la terminación del contrato.
[xxxii]
Se señala en la sentencia, en
su considerando décimo quinto, que “(…) teniendo también en consideración que en los contratos de tracto las obligaciones
de las partes se devengan de manera periódica
y, tratándose el de autos de uno bilateral,
en el que la obligación contraída por una parte sirve de causa de la que contrae su
contraria, y habiéndose visto totalmente
privado el arrendatario de la posibilidad de emplear el
inmueble arrendado como local de comercio, cabe acoger la excepción de contrato
no cumplido por el período en que éste se encontró cerrado al público por
disposición de la autoridad sanitaria”.
[xxxiii] Me remito a los fallos que analizan los profesores DE LA MAZA, Iñigo y VIDAL, Álvaro en, ob. Cit., pp. 151 y ss.
[xxxiv] En el considerando séptimo pareciera existir además una contradicción al señalar que producto de la pandemia se impide dar al inmueble arrendado “el uso garantizado en el contrato”.
[xxxv] TAPIA, Mauricio, ob. Cit., p. 245.
[xxxvi] Me remito a lo expuesto por CAMPOS, Sebastián, ob. Cit., pp. 41-43. Pareciera ser que este es el sustento de la decisión del tribunal de alzada de liberar del pago de las rentas al arrendatario, tal como se desprende de la lectura del considerando octavo.
